En 1917, la Cour suprême des États-Unis invalide une ordonnance de Louisville interdisant la vente de biens immobiliers à des personnes de couleur dans des quartiers blancs. Huit ans plus tard, la même institution légitime la ségrégation spatiale par d’autres moyens, en validant le zonage à usage exclusif à Euclid, dans l’Ohio.
Entre ces deux dates, plusieurs villes expérimentent des réglementations qui redéfinissent l’accès à la propriété et la croissance urbaine. Certaines exceptions locales contredisent les principes généraux, comme Houston qui refuse toute forme de zonage obligatoire jusqu’à la fin du XXe siècle.
Aux sources du zonage urbain : comment sont nées les premières lois aux États-Unis ?
L’histoire des lois de zonage aux États-Unis débute au cœur d’un XXe siècle agité, alors que les villes grossissent à une cadence inédite et que l’industrialisation bouleverse l’équilibre urbain. New York, déjà fascinée par la verticalité de ses gratte-ciel, s’inquiète de l’ombre portée sur ses rues et réagit en 1916 : la première ordonnance moderne de zonage voit le jour. Cette réglementation pionnière ne laisse rien au hasard : la ville se divise en zones distinctes, chaque secteur obéit à des usages précis et la hauteur des bâtiments se retrouve strictement encadrée. Derrière ces mesures, un objectif : préserver la lumière, contenir la densité et maintenir des conditions de vie acceptables dans une métropole qui se transforme à vue d’œil.
Le mouvement ne tarde pas à gagner du terrain. Chicago, Boston et d’autres grandes villes emboîtent le pas, chacune adaptant les principes du zonage à ses propres réalités. La pression démographique et la spéculation foncière imposent de nouvelles règles du jeu : à Chicago, par exemple, la montée en puissance de l’industrie oblige à dissocier résidences et usines, faisant du zonage un outil de maîtrise mais aussi de projection sociale.
Ce modèle américain, bien éloigné des pratiques européennes, s’impose par sa souplesse et sa capacité à remodeler la ville selon des logiques économiques ou politiques. Le zonage urbain naît ainsi d’une double exigence : permettre la construction et densifier, tout en préservant une certaine qualité de vie dans des villes en pleine effervescence. Ce cadre, forgé dans l’urgence et le pragmatisme, va influencer durablement la croissance des métropoles durant la première moitié du siècle.
De la ségrégation à la planification : grandes étapes et mutations du zonage américain
Au lendemain de la Première Guerre mondiale, le zonage devient un instrument de réorganisation du tissu urbain. Les pouvoirs municipaux redessinent les contours de la ville américaine en définissant des zones résidentielles et commerciales bien distinctes. Ce découpage, loin d’être anodin, fabrique des quartiers étanches où chaque parcelle, chaque rue se voit attribuer une fonction, une population. Sous une apparente neutralité, le zonage grave dans la réglementation la séparation raciale et sociale : la ségrégation se dissimule derrière les articles de loi.
La seconde moitié du XXe siècle marque un basculement. Les critiques fusent, relayées par des juristes, des urbanistes, des militants de la justice environnementale comme Frédéric Rolin, Jean Hillier ou Robert Morris Morgenthau. La législation évolue, bousculée par la Cour suprême et la volonté croissante de bâtir une planification équitable. Les banlieues s’étendent, les centres-villes se transforment : la logique de fragmentation urbaine commence à céder face à la recherche d’un aménagement plus ouvert, plus juste.
Quelques dates-clés jalonnent ce renversement :
- 1948 : la Cour suprême met un terme au zonage explicitement racial
- Années 1970 : les politiques de justice environnementale prennent corps
- Début XXIe siècle : les lois de zonage sont réexaminées à l’aune des défis de densité et d’accessibilité
Après avoir servi d’outil de séparation, le zonage devient un terrain de débat, un enjeu de démocratie locale et de recomposition sociale. Les lignes bougent, les usages aussi.
Quels impacts sur le développement des villes et des banlieues américaines ?
Guidée par les lois de zonage, l’urbanisation américaine a accouché d’un paysage contrasté. Côté centres-villes, la segmentation a permis l’essor de gratte-ciel emblématiques à Manhattan, Chicago ou Houston, tandis qu’en périphérie, les banlieues se sont étirées, dessinant des tentacules qui s’étendent sur des kilomètres. Ce modèle, basé sur la séparation stricte des fonctions résidentielles, commerciales et industrielles, a favorisé l’émergence de métropolitan areas rassemblant parfois des millions d’habitants, comme l’attestent les chiffres du Census Bureau et de l’Office of Management and Budget.
Les banlieues de Los Angeles, Riverside, Ventura ou San Bernardino reflètent cette dynamique d’expansion continue. Mais cette fragmentation urbaine a aussi son revers : la dépendance à la voiture explose, la consommation d’espace s’emballe, la spécialisation des quartiers se renforce. Les agglomérations s’étendent, absorbant successivement comtés et municipalités jusqu’à former des ensembles parfois supérieurs à dix millions de résidents. À Cleveland ou Pittsburgh, en Ohio et dans le Michigan, la désindustrialisation a laissé des quartiers vides, rappelant les failles d’un zonage trop rigide.
Voici quelques exemples concrets pour saisir la portée de ces choix :
- À San Francisco ou Philadelphie, la pression sur le marché immobilier attise les tensions et nourrit la spéculation.
- À Washington, le zonage structure l’accès aux écoles, aux commerces, aux transports, pesant directement sur le quotidien des habitants.
Face à la croissance urbaine, l’industrie immobilière se retrouve aujourd’hui confrontée à de nouveaux défis : densité, accessibilité, développement local. Les discussions sur la réforme du zonage occupent désormais le devant de la scène dans de nombreuses municipalités, révélant la volonté de repenser la fabrication des villes américaines.
Comparer les modèles : différences et convergences entre le zonage aux États-Unis et en France
Aux États-Unis, le zonage est un outil façonné par la tradition du fédéralisme. Si les lois d’État posent un cadre, la décision finale revient aux municipalités et aux comtés. Cette organisation décentralisée laisse une grande marge de manœuvre locale, favorisant la diversité des approches, mais elle accentue aussi la concurrence entre territoires, parfois au détriment de l’équilibre social.
En France, le schéma est tout autre. Le cadre national s’impose. Plans locaux d’urbanisme (PLU), loi SRU, plus récemment loi ALUR : autant de garde-fous pour garantir l’accès au logement et encourager la mixité urbaine. Les intercommunalités interviennent, impulsant la production de logements sociaux et veillant à l’utilisation raisonnée du foncier. L’État garde la main sur la maîtrise foncière, soutenu par des sociétés d’économie mixte et un arsenal réglementaire complet.
Un aperçu comparatif s’impose pour mieux distinguer les logiques à l’œuvre :
- Aux États-Unis : prépondérance du secteur privé, segmentation stricte, inégalités exacerbées.
- En France : intervention publique, coordination, recherche de régulation sociale.
La décentralisation française partage certains traits avec le modèle nord-américain, surtout depuis la montée en puissance des régions et intercommunalités. Mais la distinction reste nette : aux États-Unis, la planification urbaine appartient au local ; en France, l’État conserve un rôle moteur, notamment pour les objectifs ZAN (zéro artificialisation nette) ou pour les grands chantiers d’infrastructures. À Paris ou Lyon, la planification urbaine oscille encore entre affirmation républicaine et pression du marché, dans une recherche constante d’équilibre.
À travers ces évolutions et ces différences, le zonage aux États-Unis continue de façonner l’espace urbain, parfois au prix de nouvelles fractures, parfois en ouvrant des pistes pour réinventer la ville. La prochaine mutation n’a pas encore livré tous ses secrets.
